Investeren in nieuwbouw: begint eer ge niet bezint!
Wel of niet bouwen?
‘Er is een onrendabele top, dus we nemen het besluit om niet te gaan bouwen’. Dit is wat we veel horen in zorgland. De onrendabele top is het negatieve verschil tussen de inkomsten uit vastgoed, de normatieve huisvestingscomponent (NHC) en de investering. Geen verassing als je de Financiële Zorgthermometer volgt: aan de ene kant korting op de NHC en aan de andere kant stijgende bouwkosten. Een goed voorbeeld van ‘bezint eer ge begint’.
Is niet bouwen wel een wijs besluit? Om hier een goed antwoord op de geven is het van belang om een impactanalyse uit te voeren op het huidige pand dat niet wordt vervangen. Het langer exploiteren van het oude pand heeft namelijk financieel nadelige gevolgen. Je zou verwachten dat deze in kaart zijn gebracht bij het opstellen van de meerjarenraming. Dit is echter niet altijd het geval. Dat komt doordat de uitgangspunten voor de meerjarenraming globaal en normatief zijn. Voor de impactanalyse moeten deze gedetailleerd en exact zijn. Dit is nodig om een gedegen besluit te kunnen nemen over wel of niet gaan bouwen.
“Voer een impactanalyse uit om inzichtelijk te krijgen wat de nadelige financiële gevolgen zijn van het langer exploiteren van een oud gebouw. “
Edwin Kalbfleisch
4 negatieve financiële gevolgen van het langer exploiteren van een oud gebouw, als onderdeel van de impactanalyse
Gevolg 1: niet investeren in duurzaamheid
Het huidige pand dat moet worden vervangen is vaak meer dan 30 jaar oud. Investeren in duurzaamheid is dan niet meer rendabel. Dit kan met zich meebrengen dat je niet meer investeert in duurzaamheid, wat financieel weer nadelige gevolgen heeft. Bijvoorbeeld door het mislopen van lagere energiekosten. Uit onderzoek blijkt dat een CO2-reductie van 20% kan worden gerealiseerd door bijvoorbeeld ketels en ramen te vervangen. Ook kunnen stakeholders sancties gaan opleggen als niet aan de eisen van duurzaamheid is voldaan, zoals een korting op het tarief van de verzekeraar of een opslag op de rente voor een lening door de bank.
Gevolg 2: toenemende kosten onderhoud
Het zal duidelijk zijn dat een pand van 30 jaar of ouder meer onderhoud vraagt dan een pand dat net nieuw is. Dit betekent ook substantieel hogere kosten van onderhoud vanwege slijtage van het pand. Denk aan de bouwkundige en installatietechnische zaken die oud zijn en toe aan vervanging. Om de impact goed te bepalen is een technische inventarisatie nodig waaruit blijkt welk onderhoud de komende jaren nodig is en wat de kosten hiervan zijn.
Gevolg 3: digitalisering bemoeilijkt
Iedereen die in een oud pand werkt is bekend met het ‘VOS-systeem’. VOS staat voor Verpleegoproepsysteem. Meestal is het een handset aan het bed of zijn het knoppen aan de muur die niet alleen hopeloos zijn om mee te werken, maar waarvan de onderdelen vaak ook niet meer leverbaar zijn. Er is een kans dat je ze op de tweedehandsmarkt vindt maar vaak zijn er workarounds nodig. Deze kosten veel tijd en geld en doen vaak niet wat ze moeten doen. Het VOS zorgt ervoor dat een oud pand veel geld kost omdat het digitaliseren bemoeilijkt.
Gevolg 4: extra kosten zorgexploitatie en daardoor verlies
Een locatie die ouder is dan 30 jaar is niet wat je voor de bewoners en medewerkers wenst. Een ouder pand kan veel extra kosten in de zorgexploitatie met zich meebrengen, waardoor grote verliezen ontstaan in de jaren dat het gebouw in exploitatie is. Bijvoorbeeld door de indeling van het pand: één huiskamer op zes tot acht woningen brengt veel kosten aan toezicht met zich mee. Maar ook een toename van zieken en vacatures (en daardoor meer inhuur van uitzendkrachten) omdat het niet leuk en zwaar werken is in een oud pand. Of de locatie is niet in trek bij de doelgroep cliënten waardoor er leegstand ontstaat of een hoge turnover omdat ouderen er tijdelijk verblijven totdat er plek is op de voorkeurslocatie.
Mijn advies: voer een impactanalyse uit
Ongetwijfeld zullen er ook nog andere gevolgen zijn die in de impactanalyse moeten worden meegenomen. Het advies dat ik heb is denk ik inmiddels duidelijk: Voer een impactanalyse uit om inzichtelijk te krijgen wat de nadelige financiële gevolgen zijn van het langer exploiteren van een oud gebouw. Uiteraard zal dit moeten met behulp van scenario’s en bandbreedte (want wie kan de toekomst nu exact bepalen?). Zet vervolgens deze uitkomst af tegen de onrendabele top en neem dan een besluit over het wel of niet overgaan op nieuwbouw. Dus: denk eer ge niet begint.
Auteur: Edwin Kalbfleisch
Edwin Kalbfleisch wil met zijn blogs het financieel management in de zorg versimpelen en daarmee een brug te slaan tussen de theorie en de praktijk. Hij zit in het Raad van Bestuur bij De Zorgcirkel en is schrijver van het boek ‘Financieel management in de zorg ontcijferd’.
